王玮:一个没有奢侈品的购物中心如何成为澳洲

 新闻资讯     |      2018-10-08 07:33

  上周通过澳大利亚购物中心专题阅读)协会的安排带一家东莞的零售地产企业考察了位于悉尼的百老汇购物中心。

  百老汇购物中心的可租面积约为5万平米,(正好符合澳大利亚5万平米以上的大枪类购物中心的标准)属于一个次区域型的购物中心,百老汇位于悉尼中央火车站附近,周边由悉尼大学和悉尼科技大学等5所高等院校环抱。百老汇的英文Broadway原译为“拓宽的道路”,是100多年前沿悉尼市中心延伸的GeorgeStreet南街和西街拓宽而成。百老汇商场因为就开在百老汇的路旁因而取名百老汇。最早是著名的GraceBrother百货,始建于1923年。

  百老汇在2013年超越西田邦迪成为澳大利亚大枪类购物中心的年度销售坪效冠军,并在2014年以10.7%的增长再度蝉联。包括主力店在内的每平米销售坪效达到1.15万澳元(约6.7万人民币),特别要指出的是商场的租户组合中没有一个奢侈品或快时尚大牌。

  百老汇商场的主力租户主要有Coles和BiLo两个超市以及Kmart和Target两个折扣百货组成,还包括12个屏幕的Hoyts影院。次主力店包括苹果零售店、Harris农贸市场、JB-Hi-Fi家电、书店、药店、百老汇健身和一个640座位区的美食广场等。单元店铺由各类满足日常生活消费的吃穿用的专卖店铺组成共计142家。

  和我们考察澳大利亚其他购物中心一样,百老汇购物中心的管理者对其所覆盖的商圈和消费者的信息了如指掌。总经理Justine女士告诉我们百老会主要商圈的人口为293,590,约43%的销售来自中心附近1.5公里的半径范围。百老汇商场吸引了超过100,000的非居住人口,主要来自周边的大学。百老汇针对的是一个年轻的市场,62%的消费者的年龄在20-39岁之间。主要为白领,家庭平均收入高于悉尼平均值13%。72%的消费者每周到访,9%的消费者每天光顾。2013年人流量超过1300万。销售额你可以用每平米的坪效1.15万澳元乘以5万平米的可租面积约为5.8亿澳元。(你可以设想一下,一个建筑面积大约8到9万平米的购物中心,不靠任何奢侈品大牌和快时尚,而是紧紧抓住商圈人口的基本需求从而产生一年相当于人民币33亿多元的销售该是一个何等令人羡慕和追求的图景啊)。

  今天5月27日百老汇商场以令人震撼的方式向消费者展示时尚和潮流,举办了澳大利亚史上第一次的移动T台秀,利用百老汇的中庭的剪刀型坡梯让澳洲最有名的模特穿上百老汇商场的服装商家包括FrenchConnection、Marcs、yd、Sheike和NineWest的应季服装走秀。整个活动由悉尼著名时尚大师策划举办,取名为“做你自己”活动。商场总经理Justine女士说创意来自2013LV的春夏时装秀,她说他们想利用百老汇独特的剪刀坡梯结构呈现壮丽的视觉感观。紧接着这一惊艳的走秀的进行,百老汇在商场安排了一个时尚摄影室取名“做你自己”的展台,消费者可以试穿他们在走秀时看到的服装拍照并上传到网上与家人和朋友分享。总经理Justine说“百老汇的做你自己活动就是要利用创新和有趣的想法激励消费者的灵感、喜悦、独特和突发奇想”。做你自己活动从6月2日到15日,鼓励所有在百老汇的服装、美容和美发消费30澳元以上的消费者参与并还同时参与三个价值2000澳元的抽奖活动。这一活动也已独特的方式展示了百老汇也极大地提升了商场服装品牌租户的应季服装的销售。“做你自己”活动已经入围年度的澳大利亚购物中心市场奖并很有可能问鼎。

  请注意一下我和Justine总经理的合影的背景,这是在百老汇一楼信息服务台。“I”作为Information一目了然,但我要叫大家注意的是I上面的CollectionBar。百老会商场又是率先在购物中心与拥有700多家澳洲服装品牌的网购商家联合推出了“Click&Collect”,即“线上点击线下取货”的服务。把实体购物的体验和网上购物完美连接。线上点击线下取货正成为购物中心拥抱互联网新的举措,最新报道的英国JohnLewis百货推出这一举措使自己的网上销售突破10亿英镑占其总销售额的25%。百老汇推出的这一举措是全面开放给任何线上和线下的商家而不仅限于百老会开店的商家。这一服务特别为附近的大学生的线上购物和交货提供了极大的便利,不然的话你往学生宿舍送货肯定是一件很不方便的事情。学生们在提货时可以立刻在信息台傍边的试衣间试穿或即刻退换。这一举措也吸引了更多消费者来到商场。

  百老汇不但关注吸引消费者的光顾也很注意如何使他们在商场停留更长的时间。他们做的调查显示消费者每在商场多滞留一分钟,消费就会增加32分。这也是百老汇不吝惜一些看似也可出租的区域作为顾客休息区或儿童玩耍区。在其中找到了一种很好的平衡。

  百老汇购物中心是由澳大利亚MIRVAC基金旗下的一家购物中心,MIRVAC物业信托的总经理苏珊女士也是我们中购联认证委员MichaelLloyd的学生,是Michael先生20年前掌舵LendLease期间招她入行的。苏珊在年度的澳大利亚购物中心颁奖午宴提到了百老汇经历了三年的老二,终于与2013年成为了澳洲第一。这主要是因为MIRVAC公司实施了对每一个购物中心严格的审视并得益于2012年开始的租户组合的调整,引入了苹果、JB-Hi-Fi、Nike和T2等品牌。这种永不间断和与时俱进的租户调整和品牌整合以及不断创新的营销推广成就了百老汇购物中心今天的巨大成功。我们这次考察期间,替换Bilo位置的Aldi超时正在装修中,美食广场也正在蕴育着新一轮的改造提升。苏珊女士对未来充满信心,她也有理由这样认为。百老汇的2014之于2013的增长在澳大利亚如此成熟的市场竟然高达10.7%,澳大利亚平均增长为2-3%。需知百老汇所超越的对手是像西田邦迪这样的依然是最优秀的世界级的购物目标地。(我将另外著文介绍)。

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  3、晾晒时切忌把羊毛衫吊在网兜里滴水或在太阳下曝晒,以免互相沾色。

  最后说一下皮衣皮具最痛苦的事情,就是梅雨季节容易发霉。跟羊绒和真丝不能连续好几天穿不一样,皮具最好的护理方案,就是天天穿。

  这里要澄清一下,羽绒服之前背的最大的锅就是,“羽绒一旦用水洗烘干,就会失去蓬松度,打结并且不再保暖。”

  在把羊绒衫丢进去水池之前,先在白毛巾上试试掉不掉色,掉色的话……就再加点凉水。

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  时尚这个概念,不仅仅是指漂亮、养眼、时髦,同时还要有一些距离感和高级感。日常生活中,我们买衣服的预算有限,大多数的服装其实都是比较简单的基本款。

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  如是一般服装代理,协议中应明确;保留委托人在服装代理人代理区域内,在服装代理人不参与情况下,可直接同买主洽谈交易。如是独家服装代理,可有两种做法:一是委托人向服装代理人提供绝对服装代理权,使其成为服装代理区内惟一的独家服装代理人,货主不保留在该区内与买主单独交易的权利;另一是委托人可直接对买主供货,但佣金照付给独家服装代理人。

  二、如果是混合开发的话,那楊dت椾ࠥΜ多了,一般万之内都可以搞定,而且耗费的时间短暂,节约成本,节约时间,更早的进入市场。

  当事人服装代理协议双方是委托人及服装代理人,双方各自为#、自立的法人或自然人。协议开头应明确二者之间的法律关系、授权范围内职权等。

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  这一层有不少店家都打正韩货的旗*。其实有不少汇美店家的老板都是韩国人,有些更会亲自看店。在这里逛也会久不久听到韩语,听说有些韩国人会在这里拿货(汗)。个人*喜欢逛F层也会花*多时间逛这一层,你在韩拍看到的*IN的款式大概都可以在这里找到。价格方面平均来说F层稍高,跟韩国网上卖的差不多。相比之下一层和二层的衣服以MIC为主,偶尔会有一些店卖正韩货但实在不多。二层有不少店都是卖鞋子包包的。自从开始在汇美看版后我便没有出国考察了。以前大概三星期到一个月去一趟,考察的同时也会替老婆带上几件衣服。现在基本上这里的人我都认识,人家也知道我是来看版的。

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